论商品房抵押预告登记的优先受偿效力

1

作者 张晓蕾 《河南工程学院学报（社会科学版）》 2024年第2期44-52,共9页

抵押预告登记作为保障银行债权的一项重要措施,被广泛应用于房地产交易市场中。然而,对于其优先受偿效力问题,司法实务和学术理论中存在着不同观点。《担保制度司法解释》第52条弥补了立法空白,通过法律拟制的方式赋予商品房抵押预告登... 抵押预告登记作为保障银行债权的一项重要措施,被广泛应用于房地产交易市场中。然而,对于其优先受偿效力问题,司法实务和学术理论中存在着不同观点。《担保制度司法解释》第52条弥补了立法空白,通过法律拟制的方式赋予商品房抵押预告登记特定条件下优先受偿效力,缓和了抵押预告登记物债性质之争,对发挥其制度价值意义重大。法院对该条款应区分不同情形适用。在一般情形中,只要具备了抵押预告登记向本登记转化的实质条件,法院便应支持银行优先受偿;在破产程序中,若抵押物为破产财产,且不属于个别清偿的禁止情形,则银行便可优先受偿;在强制执行程序中,虽然商品房抵押预告登记不能对抗强制执行措施,但不妨碍确认其特定条件下的优先受偿效力。 展开更多

关键词 商品房 抵押预告登记 优先受偿效力

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抵押预告登记权利性质的解释路径

2

作者 刘承涛 吕成源 《浙江工业大学学报（社会科学版）》 CAS 2023年第4期409-415,共7页

抵押预告登记制度的合理适用,关乎我国住房金融市场的稳定与有序。《中华人民共和国民法典》第221条所规定的预告登记制度,应当被区分为所有权预告登记和抵押预告登记。所有权预告登记制度旨在保障所有权变动的顺利发生,故限于目的上的... 抵押预告登记制度的合理适用,关乎我国住房金融市场的稳定与有序。《中华人民共和国民法典》第221条所规定的预告登记制度,应当被区分为所有权预告登记和抵押预告登记。所有权预告登记制度旨在保障所有权变动的顺利发生,故限于目的上的单向性、权利结构上的单重性及实现手段上的单一性,只能通过请求权的行使来确保权利的实现。基于抵押预告登记兼具担保物权和预告登记的性质,通过引入期待权理论,明确了权利人享有对预购商品房的支配权和对抗第三人的效力,以确保抵押预告登记之债权的实现。 展开更多

关键词 预购商品房 所有权预告登记 抵押预告登记 期待权

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预售商品房抵押预告登记实务探讨 被引量：2

3

作者 孙海艳 臧丽君 《法制与经济》 2019年第3期89-90,96,共3页

住房公积金贷款以其优惠的贷款利率成为购房人按揭的首选,在个人住房贷款中通常约定购房人以其购买的预售商品房作为偿还贷款的抵押担保。文章结合司法实务案例对抵押预告登记是否具有优先受偿权的不同观点进行评析,对抵押预告登记是否... 住房公积金贷款以其优惠的贷款利率成为购房人按揭的首选,在个人住房贷款中通常约定购房人以其购买的预售商品房作为偿还贷款的抵押担保。文章结合司法实务案例对抵押预告登记是否具有优先受偿权的不同观点进行评析,对抵押预告登记是否失效展开讨论,指出在抵押预告制度框架下住房公积金贷款以预售商品房作为抵押担保潜在的风险,并提出风险防范建议。 展开更多

关键词 预售商品房 抵押预告登记 优先受偿权 预告登记失效

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抵押预告登记优先受偿效力的解释论 被引量：5

4

作者 尹思雨 《西南政法大学学报》 2022年第1期111-127,共17页

作为预告登记的一个子类型,按照法教义学的逻辑推演,抵押预告登记并不产生优先受偿效力。但该制度的创设目的在于满足商品房预售交易中当事人的担保需求,若抵押预告登记权利人最终无法实现优先受偿权,这一制度将难以发挥其应有的作用,... 作为预告登记的一个子类型,按照法教义学的逻辑推演,抵押预告登记并不产生优先受偿效力。但该制度的创设目的在于满足商品房预售交易中当事人的担保需求,若抵押预告登记权利人最终无法实现优先受偿权,这一制度将难以发挥其应有的作用,最终沦为具文。当符合已办理建筑物所有权首次登记且预告登记未失效等条件时,抵押预告登记转本登记的实质条件已满足,允许抵押预告登记权利人直接行使优先受偿权并不违反物权法基本原理。虽然《民法典担保制度解释》最终未对强制执行程序中抵押预告登记的效力作出规定,但不妨碍预告登记权利人依照该司法解释第52条第1款的规定行使优先受偿权。在破产程序中,抵押预告登记权利人行使优先受偿权无须以已办理建筑物所有权首次登记为前提,优先受偿的范围也不应限制在人民法院受理破产申请时抵押财产的价值范围内。 展开更多

关键词 预购商品房 抵押预告登记 优先受偿

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抵押预告登记效力研究--以《担保制度解释》第52条为分析对象 被引量：5

5

作者 徐聪 《山东科技大学学报（社会科学版）》 2021年第5期42-50,共9页

所有权预告登记效力与抵押权预告登记效力应予区分。所有权预告登记制度旨在保障所有权变动的顺利发生,通过限制预告登记义务人的处分行为保障债权实现。抵押预告登记旨在促成抵押权的设立,其限制处分行为不包括限制抵押预告登记义务人... 所有权预告登记效力与抵押权预告登记效力应予区分。所有权预告登记制度旨在保障所有权变动的顺利发生,通过限制预告登记义务人的处分行为保障债权实现。抵押预告登记旨在促成抵押权的设立,其限制处分行为不包括限制抵押预告登记义务人再设抵押。《民法典》未就预告登记效力予以明确,《担保制度解释》第52条弥补了立法上的空白,但并非将抵押预告登记予以物权化,而是通过人民法院审查模式并配合登记技术手段实现抵押预告登记与抵押登记之间的有效衔接,并以此为基础,赋予抵押预告登记以顺位保护效力、优先清偿效力与破产保护效力,从而有效保障了预告登记权利人的利益。 展开更多

关键词 预告登记 抵押预告登记 顺位保护效力 优先清偿效力

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预售房抵押预告登记之优先受偿论 被引量：2

6

作者 国凯 《财经法学》 CSSCI 2023年第1期106-119,共14页

就预售房抵押预告登记是否具有优先受偿效力,既有学说与实务多持否定态度。但否定说未注意到银行于诸多情形无法办理抵押登记,且若开发商完成首次登记后仍承担保证责任,颇为不公。此外,一味要求银行完成抵押登记亦将招致诉累、浪费司法... 就预售房抵押预告登记是否具有优先受偿效力,既有学说与实务多持否定态度。但否定说未注意到银行于诸多情形无法办理抵押登记,且若开发商完成首次登记后仍承担保证责任,颇为不公。此外,一味要求银行完成抵押登记亦将招致诉累、浪费司法资源。新近《担保解释》第52条转而持肯定立场,可堪赞同。抵押预告登记与抵押登记之利益状态类似,既通过抵押合同体现当事人意思自治,亦经由登记公示保护交易第三人利益,故肯定优先受偿具有正当性。无权处分说可为肯定立场提供教义学支持。预告登记时购房者并无设立抵押之处分权,而作为所有权人之开发商已作出事前同意,从而处分权瑕疵得以补正。基于处分权瑕疵补正之溯及力,此优先受偿效力溯及至预告登记之日。银行如欲基于抵押预告登记优先受偿,应满足开发商完成首次登记之要件,但90日失效期间之限定并无必要。 展开更多

关键词 抵押预告登记 优先受偿 所有权预告登记 抵押登记 无权处分

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破产中抵押预告登记的效力 被引量：1

7

作者 胡巧莉 《中国不动产法研究》 2022年第2期188-207,共20页

《民法典担保制度解释》第52条规定了抵押预告登记在一般情形和破产情形中的优先受偿效力。基于抵押预告登记和抵押本登记在公示公信效力、权利顺位效力等方面的功能类似性,即便预购人作为抵押人破产时房地产开发企业尚未办理建筑物所... 《民法典担保制度解释》第52条规定了抵押预告登记在一般情形和破产情形中的优先受偿效力。基于抵押预告登记和抵押本登记在公示公信效力、权利顺位效力等方面的功能类似性,即便预购人作为抵押人破产时房地产开发企业尚未办理建筑物所有权首次登记,仍可参照适用加速到期规则,将抵押预告登记拟制为抵押本登记,从而发挥优先受偿效力。在建筑物尚未竣工时,优先受偿的范围为将来建造完毕的商品房,若建筑物灭失则可及于其代位物。在预购人作为抵押人未破产但房地产开发企业破产的情形下,如果在破产受理后通过投资续建使得建筑物符合办理所有权首次登记的条件,则抵押权人可主张优先受偿,但投资人的共益债权在续建增值部分优先于抵押权人的优先受偿权。如果在房地产开发企业破产受理后,建筑物仍不符合办理所有权首次登记的条件,仅在房地产开发企业作为抵押人时,才可依据《民法典担保制度解释》第52条第2款的规定将抵押预告登记拟制为抵押本登记,此时可通过意思表示解释的方法将抵押权的类型解释为在建建筑物抵押。 展开更多

关键词 抵押预告登记 破产保护效力 拟制 优先受偿

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不动产抵押预告登记的物权效力——以期房抵押为特例

8

作者 金子阳 《青年与社会》 2015年第1期125-125,共1页

随着我国房地产市场的持续膨胀繁荣，期房交易量逐年递增，按揭贷款这一舶来品也逐渐被国人接受并迅速发展，同时也带来了不容忽视的风险与纠纷。按揭贷款下被抵押的不动产通常并未取得产权证，商业银行至多能够取得不动产抵押预告登记... 随着我国房地产市场的持续膨胀繁荣，期房交易量逐年递增，按揭贷款这一舶来品也逐渐被国人接受并迅速发展，同时也带来了不容忽视的风险与纠纷。按揭贷款下被抵押的不动产通常并未取得产权证，商业银行至多能够取得不动产抵押预告登记，在物权登记生效主义下，对于在此种登记下债权人是否享有抵押物的优先受偿权在实务中实难统一，文章通过对不动产抵押预告登记物权效力的研究，以期能够厘清这一问题。 展开更多

关键词 按揭贷款 抵押预告登记 优先受偿权

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论商品房抵押预告登记的法律效力——以预告登记权利人风险防范为视角 被引量：1

9

作者 朱峰 颜金 +1 位作者 吴亚勤 陈宁宁 《北方金融》 2021年第3期56-61,共6页

随着房贷规模的不断扩大,由此引发的各类诉讼风险事件亦层出不穷。从购房人办理抵押预告登记到正式抵押登记的漫长过程中,因房地产开发商或购房人的原因导致无法实现正式登记,预抵押权利人是否可以获得优先受偿,司法实践中对于该问题存... 随着房贷规模的不断扩大,由此引发的各类诉讼风险事件亦层出不穷。从购房人办理抵押预告登记到正式抵押登记的漫长过程中,因房地产开发商或购房人的原因导致无法实现正式登记,预抵押权利人是否可以获得优先受偿,司法实践中对于该问题存在争议,尚未形成统一标准,因此常常可见类案不同判的现象。本文以商品房抵押预告登记权利人风险防范为视角,论述这一制度概念与效力,分析当前预告登记制度的不完善之处。同时以我国现阶段与该制度相关的法律法规为基础,结合近几年一些典型的司法案例和笔者的工作实践,尤其是以国有银行为诉讼主体的相关案例,对其进行分析研究,总结出作为一般预告登记权利人的银行自身如何进行风险防范,并表述对未来可以完善预告登记制度的建议和期望。 展开更多

关键词 商品房 抵押权预告登记 优先受偿权

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抵押权预告登记制度法律适用问题探析--以抵押权预告登记与所有权预告登记本质区别为基础 被引量：3

10

作者 宿敏 《山东法官培训学院学报》 2018年第5期33-43,共11页

司法实践中,对于抵押权预告登记的法律适用存在较多争议。鉴于抵押权预告登记与所有权预告登记存在本质区别,抵押权预告登记制度应以促进预告登记高效转化为抵押登记、保障主债权实现为宗旨。适用抵押权预告登记制度的失效规定时,"... 司法实践中,对于抵押权预告登记的法律适用存在较多争议。鉴于抵押权预告登记与所有权预告登记存在本质区别,抵押权预告登记制度应以促进预告登记高效转化为抵押登记、保障主债权实现为宗旨。适用抵押权预告登记制度的失效规定时,"三个月"期间应从登记权利人"知道或应当知道"能够进行不动产登记开始时起算,且三个月期间过短,不利于保障主债权的实现。关于抵押权预告登记应否享有优先受偿权的问题,首先应简化抵押权预告登记转化为抵押登记的申请条件;法院可判决购房人于合理期间内办理抵押登记手续,逾期不办理登记的,在房产具备流通条件的前提下,权利人即享有优先受偿权。 展开更多

关键词 抵押权预告登记 所有权预告登记 优先受偿权

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中国预购商品房抵押权预告登记制度之立法分析——以银行抵押权的实现为中心 被引量：1

11

作者 廖红梅 《闽西职业技术学院学报》 2015年第2期22-25,共4页

抵押权预告登记制度已经在中国房地产实务中存在并发挥着重要作用,但司法界对其法律效力的定位还存在争议。基于以银行抵押权为中心的效力弊端,有必要通过完善抵押权预告登记制度,提高抵押权预告登记的法律层级、增强抵押权预告登记的... 抵押权预告登记制度已经在中国房地产实务中存在并发挥着重要作用,但司法界对其法律效力的定位还存在争议。基于以银行抵押权为中心的效力弊端,有必要通过完善抵押权预告登记制度,提高抵押权预告登记的法律层级、增强抵押权预告登记的效力、完善公开审查制度等制度性安排,以有效协调各方利益。 展开更多

关键词 预购商品房 抵押权预告登记 抵押权 优先受偿权 物权法

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浅析预购商品房抵押权预告登记权利与债权人的优先受偿权之间的关系

12

作者 李文慧 于海斌 《长春理工大学学报（社会科学版）》 2018年第1期31-34,共4页

在理论研究和司法实践中,对抵押权预告登记权利问题及其与债权人的优先受偿权之间的关系等问题存在较大争议。从理论方面入手分析抵押权预告登记权利,着重对预购商品房抵押权预告登记权利进行研究,并探究其与债权人的优先受偿权之间的关... 在理论研究和司法实践中,对抵押权预告登记权利问题及其与债权人的优先受偿权之间的关系等问题存在较大争议。从理论方面入手分析抵押权预告登记权利,着重对预购商品房抵押权预告登记权利进行研究,并探究其与债权人的优先受偿权之间的关系,以期为相关司法实践作参考。 展开更多

关键词 抵押权 抵押权预告登记 预购商品房抵押权预告登记 优先受偿权

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商品房抵押权预告登记法律效力研究

13

作者 洪芳芳 《长春师范大学学报》 2019年第3期89-93,共5页

近年来,按揭贷款已成为商品房买卖中的主流付款方式,但随着近几年政府对房地产行业宏观调控的深入以及全球经济的下滑,出现很多买房人断供的情形。一旦买房人不能如期向银行偿还贷款,银行往往会主张宣布贷款提前到期,并要求实现抵押权,... 近年来,按揭贷款已成为商品房买卖中的主流付款方式,但随着近几年政府对房地产行业宏观调控的深入以及全球经济的下滑,出现很多买房人断供的情形。一旦买房人不能如期向银行偿还贷款,银行往往会主张宣布贷款提前到期,并要求实现抵押权,以拍卖、变卖房产所得优先受偿。但司法界对预购商品房抵押权预告登记的效力认定尚未形成统一意见,司法实务中有"比照抵押权""债权"等多种观点,因此,不同地区、不同法院对银行能否根据抵押权预告登记实现抵押权形成诸多不同的判决。本文基于现有司法实务混乱的状况,对商品房抵押权预告登记法律效力进行探究,并提出相应的建议,以期能够对此类案件的处理有所帮助。 展开更多

关键词 商品房预购 抵押权预告登记 抵押权登记

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烂尾楼按揭贷款合同纠纷中的银行抵押权保护

14

作者 叶怀民 《福建金融》 2025年第2期50-54,共5页

为妥善处理因预售商品房无法交付引发的商品房买卖合同及按揭贷款合同纠纷,司法政策确立了优先维护购房者权益的价值导向,在烂尾楼纠纷中裁判由房地产企业向银行偿还贷款。由此,银行按揭贷款的风险加大,亟须加强对银行预告抵押登记权益... 为妥善处理因预售商品房无法交付引发的商品房买卖合同及按揭贷款合同纠纷,司法政策确立了优先维护购房者权益的价值导向,在烂尾楼纠纷中裁判由房地产企业向银行偿还贷款。由此,银行按揭贷款的风险加大,亟须加强对银行预告抵押登记权益的保护。预售房产的抵押担保是银行贷款发放的前置条件,烂尾楼纠纷处理中判定银行继续享有预告抵押登记权益也有充足的法律依据,虽然贷款合同随买卖合同的解除而解除,但抵押合同并不需随买卖合同及贷款合同的解除而解除,银行仍为预告抵押登记的权利人,房地产企业仍需受到该预告抵押登记的法律约束。实践中已有判决考虑到银行预告抵押登记的合法权益并予以有效保护,可为法院处理类似纠纷提供有益借鉴。最后,文章建议应完善相关裁判规则,加强金融行业与司法机构的沟通,明确烂尾楼按揭贷款合同纠纷裁判在判令由房地产企业承担还贷义务的同时,银行对原案涉房产的预告抵押登记权益继续有效,以平衡好各方利益,维护金融稳定。 展开更多

关键词 烂尾楼 按揭贷款合同纠纷 银行 抵押权预告登记

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抵押权预告登记在执行程序中的效力探析

15

作者 花蕾 江悦庭 《福建技术师范学院学报》 2022年第1期32-36,50,共6页

我国现行法律框架虽然规定了抵押权预告登记制度,但并未明确其效力如何。《民法典》公布后,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》虽明确了抵押权预告登记的优先受偿性,但抵押权预告登记权利人在执... 我国现行法律框架虽然规定了抵押权预告登记制度,但并未明确其效力如何。《民法典》公布后,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》虽明确了抵押权预告登记的优先受偿性,但抵押权预告登记权利人在执行程序中仍然无从寻找权利保障机制和救济途径。论文通过对抵押权预告登记在执行程序中的效力分析,认为应承认在执行程序中抵押权预告登记权利人享有一定的优先受偿权,并且可以阻却法院采取拍卖、变卖等措施处分不动产,但是无权对抗法院的查封措施。 展开更多

关键词 抵押权预告登记 财产保全 执行措施

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论商品房抵押权预告登记及其优先受偿权问题

16

作者 李慕文 《邯郸学院学报》 2022年第1期121-128,共8页

随着我国房地产市场的发展,主要的售房方式已经由现楼销售制度转变为预售制度,所讨论的预购商品房抵押权预告登记制度,就是在此背景下应运而生的。该制度的性质、效力等问题在现行法律上没有明确具体的规定,学界也争议不断,这就导致了... 随着我国房地产市场的发展,主要的售房方式已经由现楼销售制度转变为预售制度,所讨论的预购商品房抵押权预告登记制度,就是在此背景下应运而生的。该制度的性质、效力等问题在现行法律上没有明确具体的规定,学界也争议不断,这就导致了在司法实践中出现了大量的“同案不同判”现象,其中最大的分歧点在于预告登记权利人是否享有优先受偿权。对相关司法案例进行探究,分析了形成该司法困局的成因,并对肯定抵押权预告登记优先受偿的法理进行分析,提出了对预告登记权利人享有优先受偿权的几点构想。 展开更多

关键词 预售制度 抵押权预告登记 优先受偿权

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预告登记权利人风险防范视角下商品房抵押预告登记的法律

17

作者 李振国 《区域治理》 2023年第11期57-59,共3页

随着房贷规模的不断扩大,由此引发的各类诉讼风险事件亦层出不穷。在买房人办完抵押权预告登记到真正抵押权记录的漫长流程中,由于房产项目开发商或买房人的因素,可能会造成根本无法完成正式抵押登记,这就给予抵押权益人带来了一定的不... 随着房贷规模的不断扩大,由此引发的各类诉讼风险事件亦层出不穷。在买房人办完抵押权预告登记到真正抵押权记录的漫长流程中,由于房产项目开发商或买房人的因素,可能会造成根本无法完成正式抵押登记,这就给予抵押权益人带来了一定的不确定性,他们能否有权获得最优受偿,这一问题在司法机关事务中仍然存有争论,尚未建立统一的规范,因而经常出现类案不同判的情况。本章旨在探讨预告登记权利人风险防范视角下商品房抵押预告登记的法律,并剖析当前预告登记制度的不足之处。为此,我们将根据中国现行立法,以及近年来几个经典的司法案例,特别是以国有银行为诉讼主体的有关案件,对其加以深入分析探究,以期探索总结出身为普通预告登记权利人的企业应当采用的有效举措,以确保其经营得到有效控制,希望未来能够更好地改进预告登记制度[1]。 展开更多

关键词 预告登记权利人 风险防范 商品房 抵押权预告登记 优先受偿权

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预售商品房抵押预告登记制度分析——兼具以银行为视角的风险防范探讨

18

作者 杨丽英 《区域治理》 2022年第11期185-188,共4页

新颁布的《民法典》及相应物权篇、担保篇司法解释均对商品房抵押预告登记制度进行了规定,自然资源部、国家税务总局、中国银保监会三部门联合出台《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》,各地政府也不断出台... 新颁布的《民法典》及相应物权篇、担保篇司法解释均对商品房抵押预告登记制度进行了规定,自然资源部、国家税务总局、中国银保监会三部门联合出台《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》,各地政府也不断出台措施缩减预告登记类业务办理时限,体现出商品房预告登记在我国房地产行业发展中的重要地位。本文通过概述预告登记制度概念,探讨该制度具备的法律效力,立足于现行法律规定、司法实践及银行实务,分析商业银行在业务经营过程中可能存在的登记时效经过、抵押预告登记与预查封同时存在以及重复抵押等诸多风险,从商业银行视角提出可行性救济方案。 展开更多

关键词 商品房预售 抵押权预告登记 商业银行

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关于不动产预告抵押登记权利人 优先受偿权保护规则的研讨建议

19

作者 高成华 《辽宁自然资源》 2022年第1期36-37,共2页

银行等金融机构办理了一般抵押权登记的不动产,才享有优先受偿权,不动产首次登记完成后,因购房人原因未申请办理产权登记,严重影响了预告抵押权人的债权实现。本文就站在保护预告抵押权人的视角,来研讨建议如何保护预告抵押登记权利人... 银行等金融机构办理了一般抵押权登记的不动产,才享有优先受偿权,不动产首次登记完成后,因购房人原因未申请办理产权登记,严重影响了预告抵押权人的债权实现。本文就站在保护预告抵押权人的视角,来研讨建议如何保护预告抵押登记权利人的优先受偿权。 展开更多

关键词 不动产预告抵押登记 优先受偿权 统一抵押登记及裁判标准

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《民法典》视域下预告登记的适用困境与破解路径

20

作者 陈冰 《黑龙江省政法管理干部学院学报》 2023年第2期66-70,共5页

预告登记在防范出卖人“一房二卖”以及为银行等金融机构提供抵押担保等方面发挥着重要作用。但《民法典》第221条“按照约定”的要件要求阻碍了预告登记的适用。此外,预告登记与网签备案存在部分功能重叠以及预抵押登记不具备优先受偿... 预告登记在防范出卖人“一房二卖”以及为银行等金融机构提供抵押担保等方面发挥着重要作用。但《民法典》第221条“按照约定”的要件要求阻碍了预告登记的适用。此外,预告登记与网签备案存在部分功能重叠以及预抵押登记不具备优先受偿效力等因素使预告登记陷入了适用困境。为实现预告登记的立法初衷,一是宜将《民法典》第221条“按照约定”的要件要求视为法律漏洞予以填补并结合《民法典》格式条款内容控制的规定进行救济;二是与网签备案并轨同时将预告登记条款补充到预售合同范本;三是在满足一定条件下承认抵押权预告登记具有确定权利顺位的效力,以期突破预告登记的适用困境。 展开更多

关键词 预告登记 网签备案 商品房预售 抵押权预告登记

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